Si un particular tiene un piso alquilado, ¿a quién le corresponde la realización de las obras de mejora?

Al arrendador. Es su obligación realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (Art. 21 LAU). El arrendador solo estaría exento cuando el deterioro fuera provocado intencionadamente por el inquilino o cuando el inmueble se destruya por causas de fuerza mayor no imputables a las partes (incendio, inundación, etc.).

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda y sus instalaciones son, por el contrario, responsabilidad del inquilino.
 

¿Qué fianza y garantías adicionales puede cobrar un propietario por el alquiler de un piso?

La ley exige que, al firmar el contrato, el arrendatario aporte de forma obligatoria una fianza en metálico, equivalente a una mensualidad de renta. Esta fianza se deposita obligatoriamente en el organismo autonómico correspondiente.

Además de la fianza, el arrendador puede solicitar otras garantías adicionales (como avales o depósitos) si se acuerda en el contrato. Sin embargo, para los contratos de duración obligatoria (5 o 7 años), el valor total de estas garantías adicionales (excluyendo la fianza legal) no puede exceder las dos mensualidades de renta.

El arrendador debe devolver la fianza al término del contrato. Si 30 días después de la entrega de las llaves no se ha devuelto, el arrendador deberá entregar ese dinero con el recargo equivalente al interés legal.
 

¿Puede el arrendador elevar la renta del alquiler por la realización de obras de mejora?

Sí. Una vez finalizado el plazo de prórroga obligatoria del contrato (es decir, a partir del sexto año si el arrendador es persona física, o del octavo si es persona jurídica), el arrendador puede realizar obras de mejora. Esto le da derecho a elevar la renta anual, pero el aumento no puede ser de más del 20% de la renta anual vigente, salvo pacto distinto en contratos de larga duración.

¿Qué duración tiene que tener un contrato de arrendamiento y qué ocurre con las leyes anteriores?

La duración inicial se pacta libremente. No obstante, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece prórrogas obligatorias para el arrendador, cuya duración varía según la fecha de firma:

• Contratos a partir del 6 de marzo de 2019: La duración se prorroga obligatoriamente hasta alcanzar los 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (si es persona jurídica).
• Contratos entre el 19 de diciembre de 2018 y el 5 de marzo de 2019: La duración se prorroga obligatoriamente hasta alcanzar los 3 años (independientemente del arrendador).
• Contratos entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018: La duración se prorroga obligatoriamente hasta alcanzar los 3 años.

Una vez transcurridos estos plazos, el contrato se prorrogará anualmente (prórroga tácita) por un máximo de 3 años adicionales (para contratos a partir del 6 de marzo de 2019), si ninguna de las partes avisa con la antelación requerida.

¿Con qué tiempo de antelación tiene que avisar el arrendatario de que no desea renovar el contrato?

Para desistir del contrato o de sus prórrogas, el inquilino debe preavisar con un mínimo de dos meses de antelación. En cambio, si es el arrendador quien no desea renovar una vez finalizado el periodo obligatorio, debe avisar con un mínimo de cuatro meses (Art. 10 LAU).

¿Qué personas pueden subrogarse en el contrato de alquiler de la vivienda cuando fallece el arrendatario?

Si fallece el arrendatario, pueden subrogarse en el contrato las siguientes personas (siempre que hayan convivido con él y notifiquen al arrendador):

• El cónyuge que conviviera en el momento del fallecimiento.
• La persona con relación análoga a la conyugal, durante los dos años anteriores (o si hay descendencia común, basta con la convivencia).
• Los descendientes, ascendientes y hermanos que hayan convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.

Es imprescindible que la persona que desee subrogarse notifique al arrendador en un plazo máximo de tres meses desde el fallecimiento. Sin esta notificación, el contrato puede extinguirse.

Si el propietario del piso donde vivo de alquiler decide venderlo, ¿me lo tiene qué comunicar?

Sí, deben comunicarle la intención de vender la vivienda. Usted, como inquilino, tiene un derecho de adquisición preferente (derecho de tanteo). Si el propietario no le notifica o vende a un precio inferior, usted puede ejercitar el derecho de retracto e impugnar la venta.

IMPORTANTE: Si su contrato es posterior al 6 de marzo de 2019, usted no puede renunciar a estos derechos de tanteo y retracto durante la duración obligatoria del contrato (5 o 7 años).

Otras Preguntas Breves:

• Pago de la renta: Salvo acuerdo, el pago es mensual y debe efectuarse durante los primeros siete días del mes.
• Recibo: El arrendador tiene obligación de entregar un recibo o justificante del pago, salvo que este se acredite por otros medios (como el resguardo bancario).
• Obras del inquilino: El arrendatario no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento por escrito del arrendador.
• Subarriendo: La vivienda arrendada solamente se puede subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. El precio del subarriendo nunca puede ser superior al del arrendamiento inicial.